Archivi categoria: Amministrazione condominio

I nostri consigli e supporto per una sana convivenza tra condomini.

Ripartizione spese condominiali

Quando si vive in condominio, sono molte le spese da affrontare che riguardano lavori condominiali piuttosto che privati. In tali situazioni, come deve essere effettuata la ripartizione dei costi tra i condomini?

La legge prevede l’obbligo del condomino di partecipare alle spese di manutenzione delle cose e dei servizi comuni in proporzione della quota posseduta.

I condomini non sono soggetti terzi estranei rispetto al condominio per quanto riguarda la proprietà, il godimento e la gestione dei servizi e impianti comuni, in quanto ne sono essi stessi proprietari ed è per questo motivo, ovvero la comproprietà delle parti comuni dell’edificio che impone al condomino l’obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni.

La più recente giurisprudenza ha affermato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese e non a seguito della delibera di ripartizione che spesso può non essere effettuata laddove esistano tabelle millesimali che permettono di individuare facilmente le somme dovute dai singoli condomini.

Pertanto negli edifici condominiali, i condomini devono farsi carico delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni, correlativamente al diritto di usarne e goderne. Inoltre il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese rinunciando al diritto sui suddetti beni e servizi.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio si ripartiscono secondo quanto disposto  dall’art. 1123, il quale pone in risalto tre principi:

  1. Criterio della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
  2. Criterio della ripartizione in base all’uso che ogni condomino può farne: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
  3. Criterio del godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa: qualora si abbiamo più scale, cortili, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Anche se il criterio basilare previsto dal codice civile per la determinazione della quota che ciascun condomino deve versare è quello della proporzionalità in base al valore della sua proprietà, tale criterio è temperato da quello dell’uso laddove si tratti di spese relative a beni o servizi destinati a servire i condomini in maniera diversa: tali spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

I condomini sono obbligati a corrispondere le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.

Infine, è bene sottolineare che la ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate durante l’assemblea condominiale. Pertanto i condomini dissenzienti non  possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono sollevare la loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere gli altri condomini o almeno la maggioranza per evitare la spesa. Se la spesa viene approvata in sede di assemblea, i condomini dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota, non potendosi sottrarre a quanto stabilito dalla maggioranza assembleare.

Divieto di fumo in condominio

Secondo l’art. 51 L. n. 3/30, il divieto di fumo interessa indistintamente tutti i locali chiusi, con particolare riguardo ai luoghi di lavoro, con esclusione soltanto degli spazi contrassegnati da permesso di fumo ed i locali privati.

Il divieto antifumo interessa indistintamente tutti i locali chiusi, aperti al pubblico e qualsiasi locale riservato all’utenza pubblica e ricreativa, quali discoteche, pub, teatro, ospedali, ristoranti e quant’altro, ad eccezione degli spazi riservati ai fumatori.

In condominio gli spazi comuni (androni, scale, ascensore, sala riunione etc.) non possono essere di fatto equiparati a una abitazione privata, in quanto rappresentano luoghi frequentati dai condomini e da altri soggetti durante lo svolgimento della propria attività lavorativa, si pensi ad esempio agli addetti alle pulizie, ai quali deve essere estesa la tutela prevista dalla legge.

Pertanto tali locali non essendo considerati privati, non possono rientrare tra quelli nei quali il divieto di fumo non è applicato.

Da ciò deriva in primo luogo l’obbligo dell’apposizione dei cartelli secondo quanto indicato all’art. 2.2 dell’Accordo Stato-Regioni del 16 dicembre 2004. Per quanto attiene la responsabilità della vigilanza sull’osservanza del divieto, si ritiene che sia compito degli amministratori di condominio la predisposizione e l’apposizione dei cartelli.

L’amministratore di condominio è quindi responsabile dell’osservanza del regolamento di condominio, di disciplina dell’utilizzo delle cose comuni e nella prestazione dell’erogazione dei servizi nell’interesse comune, ed avrà l’ulteriore compito di far rispettare il divieto antifumo richiamando all’osservanza i trasgressori all’interno degli stabili, al fine di preservare tutti i condomini dal fumo passivo.

Antenne radio televisive

Con la legge n. 554/40 in Italia si è iniziato a disciplinare il fenomeno delle antenne, affermando il diritto di chiunque di installare antenne radiotrasmittenti sui tetti degli edifici.

L’installazione delle antenne televisive è attualmente disciplinata dall’art. 232 del T.U. approvato con D.p.r. N. 156/73 contenente disposizioni in materia postale e delle telecomunicazioni e dalle successive modifiche.

In linea generale, ogni condomino ma anche conduttore o usufruttuario, può servirsi liberamente dell’area dell’edificio destinata ad ubicare le antenne televisive, fatto salvo l’altrui diritto di installare un’antenna privata e di usufruire del tetto condominiale quale parte comune dell’edificio. Di fatto il diritto di installare l’antenna televisiva impone un limite al diritto di proprietà a favore, non solo di chi è titolare di un di compravendita o di altri diritti reali sullo stabile, ma anche di chiunque vi abiti a qualunque titolo.

Viene comunque sancito che “il diritto del singolo condomino di installare l’antenna di ricezione televisiva sulla proprietà comune o esclusiva di altri condomini deve intendersi condizionato all’impossibilità per gli utenti dei servizi radio televisivi, di utilizzare spazi propri” (Cass. n. 9393/05).

In particolare, l’uso della parte comune di un edificio costituisce esercizio del diritto di comproprietà e non un diritto su cose altrui. Pertanto un proprietario può servirsi di una cosa comune, anche in modo diverso da quello usuale, purché non alteri la destinazione della cosa e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Con il tempo ci si è trovati di fronte al proliferare di numerose antenne, di diversa tipologia, site negli edifici condominiali; per questo motivo si tende a realizzare impianti centralizzati così da ottimizzare la ricezione delle stazioni emittenti radiotelevisive ricevibili e minimizzare, se non annullare, l’esigenza di ricorrere ad antenne individuali.

In caso di installazione di antenna centralizzata comune a tutti i condomini, già preesistente, le delibere che riguardano la manutenzione, riparazione e sostituzione dell’antenna possono essere approvate con la maggioranza semplice: in tal senso la maggioranza vincola la minoranza dissenziente. Nel caso invece non esista l’antenna centralizzata, l’eventuale sua installazione non è più configurabile, come accadeva in passato, un’innovazione. Infatti la legge n. 66/01 all’art. 2 bis co. 13, precisa che al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologia di radio diffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’art. 1120, primo comma del codice civile.

Il diritto all’installazione della parabola ha natura costituzionale, rifacendosi all’art. 21 della Costituzione: questo è sufficiente per imporre ai condomini eventualmente dissenzienti, sia l’installazione dell’antenna satellitare centralizzata, sia il riparto delle relative spese per la stessa.

Intendendo quindi l’installazione di impianti di ricezione satellitare come “innovazioni necessarie” si producono principalmente due effetti:

  1. l’installazione sono espressamente assoggettate al regime di cui all’art. 1120 c.c. 1° co c.c., pertanto i condomini dissenzienti non potranno mai essere esonerati dalla spesa;
  2. La relativa delibera viene adottata con la maggioranza “semplificata” di un terzo dei condomini e almeno un terzo delle quote millesimali.

 

Nel caso invece di installazione di antenna individuale non è necessaria alcuna delibera condominiale, purché il posizionamento dell’antenna avvenga in modo da impedire l’utilizzo del bene comune. A riguardo una recente Cassazione interviene nel vivo del tema antenne condominiali, ribadendo un concetto di per se non nuovo alla normativa e, in particolare, se non si ha la possibilità di installare l’antenna  nell’ambito della proprietà esclusiva, il condominio nella sua interezza, ma anche il condominio  vicino, non può opporsi all’installazione dell’apparecchio di ricezione sulla sua proprietà.

Con la sentenza in questione, la S.C. afferma che il diritto di installate un’antenna televisiva nell’altrui proprietà esclusiva, è legittimo a condizione che non sia possibile ubicare l’antenna nella propria unità immobiliare o in altro bene di proprietà comune.

Nello specifico, l’art. 209 del D.Lgs. n. 259/03 al primo comma sancisce che i proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi all’installazione sulla loro proprietà di antenne appartenenti agli abitanti dell’immobile stesso destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione e per la fruizione dei servizi radioamatoriali”: Mentre il secondo comma precisa che “le antenne, i relativi sostegni, cavi ed accessori non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, né arrecare danno alla proprietà medesima od a terzi”.

L’impossibilità a collocare un’antenna nella proprietà esclusiva deve essere oggettiva e non semplicemente una scelta più comoda: il condominio pertanto non ha facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito per l’antenna visto che si va ad imporre una servitù coattiva. Infine, anche il luogo di posizionamento dell’antenna nella proprietà altri non deve impedire il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, né arrecare danno alla proprietà medesima o a terzi.

Animali in condominio

Il numero sempre maggiore di liti condominiali non fanno salvi i rapporti tra i migliori amici dell’uomo e la compagine condominiale. Le principali controversie connesse al nostro care animale domestico possono essere suddivise in tre categorie:

  1. la detenzione dell’animale;
  2. il suo comportamento negli spazi comuni;
  3. gli eventuali rumori e odori molesti provocati dallo stesso.

Nell’attuale ordinamento, sostenuto per altro dall’entrata in vigore della L. 221/10 di ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia del 13 novembre 1987, il sentimento per gli animali assurge ad un vero e proprio riconoscimento europeo, con conseguente protezione costituzionale. Va quindi riconosciuto, in capo ad un soggetto beneficiario di misura di protezione, in quanti vulnerabile, il diritto soggettivo a detenere un animale da compagnia.

Nello specifico, il Tribunale di Milano Sezione Civile, con decreto 13 marzo u.s. ha sancito il principio di diritto secondo il quale “l’animale non può essere più collocato nell’area concettuale delle ‘cose’ dovendo essere riconosciuto come ‘essere senziente'”. Deve quindi oggi ritenersi che il sentimento per gli animali costituisca un “valore” e un “interesse” riconducibile a una tutela costituzionale: secondo la dottrina penale classica solo gli interessi a copertura costituzionale giustificano, quale estrema ratio, la tutela penale, tutela che nel 2004 il nostro ordinamento ha introdotto nei reati di cui agli artt. 544-bis, 544-sexies c.p..

Ciò che è certo è che il rispetto degli animali costituisce “ormai patrimonio della coscienza sociale contemporanea”.

Con la legge 201/10, di ratifica ed esecuzione della convenzione europea sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, per la protezione degli animali da compagnia, è stato riconosciuto “che l’uomo ha l’obbligo morale di rispettare tutte le creature viventi”, ed in considerazione dei particolari vincoli esistenti fra uomo e animali da compagnia, ha sancito “l’importanza di questi ultimi a causa del contributo che essi forniscono alla qualità della vita e, dunque, il loro valore per la società”.

Del resto è ormai principio consolidato, anche nel diritto matrimoniale/familiare, l’esigenza di regolamentare il rapporto con l’animale domestico, oggetto di controversia fra coniugi litigiosi.

La normativa del condominio, così come di recente riformata, non poteva non tener conto di tali prese d’atto e, in questa ottica, al contenuto dell’art. 1138 del c.c. è stato inserito che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. I proprietari di questi, quindi, non possono oggi più vedersi negato il diritto di possedere animali da compagnia, essendo titolari di un diritto soggettivo su di essi, pur restando responsabili del propri animali.

Nel disegno di legge precedente, il divieto era riferito agli “animali da compagnia”; nel testo riformato subentra la definizione di “animali domestici”. Questo, di fatto, rappresenta un limite della norma che lascia ampio spazio ad interpretazioni soprattutto con riguardo all’inquadramento degli “animali d’affezione”, i quali pur essendo gestiti familiarmente, non possono essere considerati domestici. Pertanto, se tale norma del codice ci consente di dedurre, in maniera chiara, la possibilità di interdire la presenza in condominio di animali esotici (ad esempio rettili) meno pacifico risulta stabilire se animali quali criceti, conigli e furetti possano intendersi “domestici”. Si ritiene quindi che tale materia sarà oggetto di dispute giuridiche. A prescindere dal dettato normativo è determinante che l’accesso di animali in condominio avvenga sempre nel rispetto delle regolamentazioni previste a tutela del viver comune.

In particolare, l’ordinanza del Ministero della Salute 3 marzo 2009, obbliga i proprietari dei cani di assicurarsi che l’animale abbia un comportamento adeguato alle specifiche esigenze di convivenza con persone e animali, rispetto al contesto in cui vive (art. 1 lett. e); ciò deve intendersi quale obbligo di mantenimento dell’ordine e della pulizia nelle aree comuni di passaggio, con specifico riferimento all’obbligo alla raccolta e/o eliminazione di tracce di deiezioni. Rimane sempre vigente l’obbligo di utilizzare il guinzaglio ad una misura a metri 1,50 durante la conduzione dell’animale nelle aree condominiali e l’applicazione della museruola, ma solo se in possesso di animale con indole aggressiva.

Se a Fido non potrà essere più vietato di vivere in condominio il “papà di Fido” dovrà comunque rispettare le norme previste dalla normativa vigente con particolare riferimento all’art. 844 c.c. in caso di violazione delle norme che superano a normale tollerabilità e, nello specifico, le immissioni rumorose, per non incorrere nel reato di “Disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”, ai sensi dell’art. 659 c.c. nonché nel reato di omessa custodia ai sensi dell’art. 672 c.p..