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Ripartizione spese condominiali

Quando si vive in condominio, sono molte le spese da affrontare che riguardano lavori condominiali piuttosto che privati. In tali situazioni, come deve essere effettuata la ripartizione dei costi tra i condomini?

La legge prevede l’obbligo del condomino di partecipare alle spese di manutenzione delle cose e dei servizi comuni in proporzione della quota posseduta.

I condomini non sono soggetti terzi estranei rispetto al condominio per quanto riguarda la proprietà, il godimento e la gestione dei servizi e impianti comuni, in quanto ne sono essi stessi proprietari ed è per questo motivo, ovvero la comproprietà delle parti comuni dell’edificio che impone al condomino l’obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni.

La più recente giurisprudenza ha affermato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese e non a seguito della delibera di ripartizione che spesso può non essere effettuata laddove esistano tabelle millesimali che permettono di individuare facilmente le somme dovute dai singoli condomini.

Pertanto negli edifici condominiali, i condomini devono farsi carico delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni, correlativamente al diritto di usarne e goderne. Inoltre il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese rinunciando al diritto sui suddetti beni e servizi.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio si ripartiscono secondo quanto disposto  dall’art. 1123, il quale pone in risalto tre principi:

  1. Criterio della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
  2. Criterio della ripartizione in base all’uso che ogni condomino può farne: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
  3. Criterio del godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa: qualora si abbiamo più scale, cortili, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Anche se il criterio basilare previsto dal codice civile per la determinazione della quota che ciascun condomino deve versare è quello della proporzionalità in base al valore della sua proprietà, tale criterio è temperato da quello dell’uso laddove si tratti di spese relative a beni o servizi destinati a servire i condomini in maniera diversa: tali spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

I condomini sono obbligati a corrispondere le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.

Infine, è bene sottolineare che la ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate durante l’assemblea condominiale. Pertanto i condomini dissenzienti non  possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono sollevare la loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere gli altri condomini o almeno la maggioranza per evitare la spesa. Se la spesa viene approvata in sede di assemblea, i condomini dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota, non potendosi sottrarre a quanto stabilito dalla maggioranza assembleare.

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